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商業地產運作三種商業模式簡析

文章出處: 責任編輯: 人氣:7200 發布時間:2016-12-01

第一種就是我們逐步認同的“只租不售”,這一類通常在建成以后形成獨立的產權,通過招商合作,以租金作為主要的收入來源,目的是什么呢?產權形成之后,通過商業運營包裝進入資本市場,獲取良好的融資,這個金融市場一般來說有多次融資,第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資;第二次經濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資;以后每次經過包裝再進行融資,這是第一種模式。

第二種模式就是“出售”,這種模式是商業地產最原始的模式,隨著商業地產逐漸火爆,單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由于商業地產具有“總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長”等特點,有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少;即使有能力購買,理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是,開發的商業地產用于整體出售時,難找到買家,開發資金無法回籠;二難是,自己經營時,不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力,無法盡快回收資金投入其他項目的開發,影響整體運作。開發商為了解決自身的困境,不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結合”,這種模式通常是投資商和開發商把其中的部分出租;另一部分銷售,也有兩種方式,一種是底層銷售,最典型的就是大連萬達——把一樓留下來,二樓三樓賣給沃爾瑪,其實大連萬達嘗到很多的甜頭,那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍,最高的賣到十九萬一平米,沃爾瑪起了很重要的作用。為什么租售結合呢?大多數是迫于資金的壓力,通過賣掉一部分套現,租的部分也為后期的資本融資留下后路。
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