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商業地產如何通過人流和業態的規劃設計使商鋪價值最大化?

文章出處: 責任編輯: 人氣:5373 發布時間:2017-02-17

過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃,能夠較好的避免商鋪人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商鋪價值達到最大化。本文從內、外部人流系統兩方面詳細分析商業地產規劃設計。


一、商業建筑的外部人流系統規劃。

        

商業建筑的外部環境一般不參與直接經營,也不直接產生經濟效益,但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。

         

1便利的交通。

         

交通的易達性和外部人流的結合是商業項目成功的關鍵。位于公交換乘站點或地鐵出入口附近的商業項目,通常能獲得大量、持續人流;而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊,通過設置人行天橋或地下通道進行連接,將能有效地把街道另一邊的人流導入商場;另外,可在商場各樓層分別設置人流導入口,直接將地面或地下人流導入各個樓層,從而實現商場各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導入人流的擁擠性。

         

2停車體系。

          

對于大型商場而言,停車場地的設計及合理安排關系到消費者的易達性,并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數消費者的角度出發,宜在商場周邊布置大量的地面停車場位,但在實際操作中,地面停車通常需要占用大量空間,而被地下室停車位所取代;另外,還需協調好商場的貨物運輸及的士??奎c的停車用地,并進行有效的人車分流體系,以免對消費者產生負面影響。

      

3廣場。

         

許多大型的商業項目都有設置廣場,廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所,也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺,能夠起到良好的聚客作用;另外,它也可以是室內商業空間的有益延伸,如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施,也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。


4形象設計。

         

形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象,滿足顧客的視覺享受,吸引它們前往,同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。


二、商業建筑的內部人流系統規劃。

室內的人流系統的規劃必須要滿足以下幾方面因素:物理因素、建筑設計因素、業態分布規律及顧客生理、心理因素。

        

1物理因素。

      

即人流系統要符合商業建筑本身結構,如滿足商業項目樓層垂直系統設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來,特別是大型商業項目,其主力店的建筑規劃要求應當盡早明確,以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。

       

2建筑設計因素。

         

1、人流動線設計以直線為主,根據經驗,在人流視野范圍內的商鋪,具有高租金的價值。但在直線的人流動線中,可以規劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式,以提升局部商鋪的租金。      

2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量,可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上,以拉升次級通道的人流量,同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。        

3、如果商場面積過大,必須存在若干主次通道,那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外,還應該在商鋪前后都設立出入口,既方便顧客快捷的往返前后通道,又能緩解人流的擁堵,提升人流平均到達率。         

4、人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環回型結構,這種結構可以增加商場的通透感,最大化的增加顧客視線內的商鋪數量,提高顧客的商鋪到達率。         

5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式,以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

      

3業態分布規律。

         

1、合理分布主力店位置,如果將其設在入口附近,將損失后邊的人流到達率,但如果將主力店放置在商場的中后端,在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場,最理想的人流拉動策略是,將主力店設在較高層。      

2、按照消費者的購物目的進行業態分布,對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型,適宜分布在較低的樓層,通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的,而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層,一般而言,辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。        

3、按照商品屬性進行業態分布,一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處,而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層,如家居用品等就是典型。       

4、進行業態分區設置,把經營相同類型商品的商家統一設置,既能發揮業態的聚集效應,又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品,從而達到“1+1>2”的效果。

       

4顧客生理、心理因素(緩解顧客購物疲乏感和不適感)。

         

1、每層樓的人流過道數量,一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線,可以使消費者更加輕松的行進,而不會產生暈頭轉向,不知身在何處的感覺,喪失了再次光顧的情緒。        

2、商鋪采用玻璃墻體,以增加商場的通透感,使顧客不產生壓抑感和不適,可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。       

3、在中庭小廣場設立休息區域,對不同的顧客進行分流,同樣,顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數量。         

4、應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區域和功能標識,方便顧客辨認,避免了消費者認為商場象迷宮難逛,而產生下次不會再來的想法。     

總之,通過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃,能夠較好的避免商鋪人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商鋪價值達到最大化。

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